Ação de despejo: quando cabe, como funciona e o que locador e inquilino precisam saber

O aluguel venceu, depois venceu de novo, e o inquilino não responde mais as mensagens. Ou o contrato terminou, você avisou que precisa do imóvel de volta e ele simplesmente não sai. Em situações assim, a pergunta costuma ser a mesma: o que eu posso fazer para retomar meu imóvel?

Na grande maioria dos casos, o caminho legal é a ação de despejo, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Este artigo explica em que situações ela cabe e como o processo funciona na prática. Também mostra quando é possível pedir a desocupação logo no início e quais erros costumam atrasar tudo. No final há uma seção para quem está do outro lado: o inquilino que recebeu uma notificação ou foi citado.

Antes de tudo: o locador não pode tirar o inquilino por conta própria

Esse é o primeiro ponto, e talvez o mais importante. A Lei do Inquilinato determina que, seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º). A única exceção prevista na lei é a desapropriação.

Por isso, trocar a fechadura, retirar os móveis do inquilino, cortar a água ou a luz, ou impedir a entrada no imóvel não são alternativas legítimas, mesmo quando a dívida é grande e o proprietário tem razão sobre o atraso. Essas atitudes podem gerar responsabilidade civil e até criminal para o locador (o Código Penal tipifica o "exercício arbitrário das próprias razões", art. 345). Além disso, costumam enfraquecer a posição de quem, até ali, tinha o direito do seu lado.

Sobre o "despejo extrajudicial em cartório": tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que pretende permitir a retomada por meio de cartório nos casos de falta de pagamento. Até a data desta publicação, ele não virou lei. Hoje o despejo continua dependendo de processo judicial. Se a regra mudar, este artigo será atualizado.

Em quais situações cabe ação de despejo

A lei não permite despejar "por qualquer motivo a qualquer momento". Cada hipótese tem requisitos próprios, e identificar corretamente o fundamento é o que define se cabe liminar, se é preciso notificar antes e até qual será o prazo para desocupação.

Falta de pagamento de aluguel e encargos

É a hipótese mais comum. O art. 9º, inciso III, permite desfazer a locação pela falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos. Condomínio, IPTU, água e outras despesas que o contrato atribua ao inquilino também contam.

Não existe na lei um número mínimo de meses de atraso para entrar com a ação. Um único aluguel vencido e não pago já pode fundamentar o pedido. Na prática, muitos locadores tentam uma negociação antes, e isso pode fazer sentido. O importante é que a tentativa não se estenda indefinidamente enquanto a dívida cresce.

Descumprimento do contrato ou da lei

O mesmo art. 9º prevê o despejo por "prática de infração legal ou contratual". Alguns exemplos:

• sublocar ou emprestar o imóvel sem autorização do locador;
• dar ao imóvel uso diferente do contratado (usar como comércio um imóvel alugado para moradia, por exemplo);
• causar danos relevantes ao imóvel;
• descumprir outras cláusulas importantes do contrato.

Aqui a análise é mais delicada do que na falta de pagamento, porque é preciso provar a infração e demonstrar que ela é grave o bastante para justificar o fim da locação. Fotos, vistorias, notificações e relatos de vizinhos ou do condomínio costumam ser decisivos.

Fim do contrato: a chamada denúncia vazia

"Denúncia vazia" é a retomada sem necessidade de explicar o motivo, apenas porque o contrato chegou ao fim. Nem todo contrato permite isso, e a diferença está no prazo e no tipo da locação.

Locação residencial com prazo de 30 meses ou mais (art. 46). Terminado o prazo, o locador pode pedir o imóvel de volta sem justificar. Um detalhe importante: se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias após o fim do contrato sem oposição do locador, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado. A partir daí, o locador pode retomar a qualquer momento, mas precisa notificar o inquilino concedendo 30 dias para a desocupação.

Locação residencial com prazo inferior a 30 meses (art. 47). Aqui está uma das maiores fontes de surpresa para proprietários. Quando o contrato termina, ele se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o locador só pode retomar nas hipóteses que a lei enumera. Uma delas é a locação ter completado cinco anos ininterruptos. Assim, um contrato residencial "padrão" de 12 meses não garante, sozinho, a retomada no fim do primeiro ano.

Locação não residencial (comercial). Em regra, terminado o prazo, o locador pode retomar. Se a locação estiver por prazo indeterminado, a denúncia exige notificação com 30 dias (art. 57). Há, porém, uma exceção relevante: contratos comerciais que preenchem os requisitos da ação renovatória podem dar ao inquilino o direito de permanecer, o que exige análise própria.

Retomada motivada: uso próprio e outras hipóteses legais

Nos contratos residenciais que se prorrogaram por prazo indeterminado, o art. 47 admite a retomada, entre outros casos:

• para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio;
• para demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída;
• quando a ocupação estiver ligada a um contrato de trabalho que terminou;
• quando a locação completar cinco anos de vigência ininterrupta.

Essa é a chamada "denúncia cheia": o locador precisa indicar o motivo e, em alguns casos, demonstrá-lo. O pedido para uso próprio, por exemplo, não pode ser pretexto. A lei prevê consequências para quem retoma alegando uma finalidade e não a cumpre.

A lei ainda trata de outras situações específicas, como o descumprimento de acordo de desocupação, a necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público e o fim de locação para temporada.

É preciso notificar o inquilino antes?

Depende do fundamento.

• Falta de pagamento: a lei não exige notificação prévia para entrar com a ação. Mesmo assim, uma cobrança formal e documentada costuma ser útil. Ela registra o atraso, abre espaço para acordo e mostra ao juiz que o locador agiu com boa-fé.
• Locação por prazo indeterminado (denúncia vazia): a notificação com prazo de 30 dias é requisito. Sem ela, ou com ela feita de forma inadequada, a ação corre sério risco de ser extinta.
• Demais hipóteses: a exigência varia conforme o caso e o que o contrato prevê.

A notificação deve ser feita de modo que se possa provar o recebimento: por cartório, por carta com aviso de recebimento ou por outro meio que o contrato preveja e que gere comprovação. Mensagem de WhatsApp pode ajudar como prova complementar, mas nem sempre basta sozinha.

Como funciona o processo

Os documentos que sustentam o pedido

Direito imobiliário é, em grande parte, prova documental. Numa ação de despejo, os documentos mais importantes costumam ser:

• Contrato de locação: define prazo, valor, reajuste, encargos, garantia, multa e forma de citação. É a partir dele que se identifica a hipótese legal cabível.
• Planilha do débito: discrimina cada aluguel e encargo em atraso, com vencimento e atualização. Uma planilha confusa ou com cobranças indevidas dá ao inquilino argumento para contestar.
• Comprovantes de encargos pagos pelo locador: se o proprietário quitou condomínio ou IPTU que eram do inquilino, esses boletos comprovam o valor a cobrar.
• Notificação e comprovante de recebimento: indispensáveis quando a hipótese exige notificação prévia.
• Documento da garantia: contrato de fiança, apólice de seguro fiança ou comprovante de caução. A existência ou não de garantia muda a estratégia, como se verá adiante.
• Laudo de vistoria de entrada: não é necessário para o despejo em si, mas será importante depois para discutir danos ao imóvel.
• Matrícula ou documento que comprove a condição de locador: o locador não precisa necessariamente ser o proprietário, mas precisa demonstrar sua posição no contrato.

A liminar: desocupação em 15 dias

Um dos pontos que mais interessa ao locador é saber se é possível conseguir a desocupação no início do processo, antes da sentença. A lei permite isso em hipóteses específicas (art. 59, §1º). Nesses casos, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o locador preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Na falta de pagamento, a liminar é possível quando o contrato não tem nenhuma garantia: sem fiador, sem seguro fiança, sem caução. Também cabe quando a garantia deixou de existir, por exemplo porque o fiador se exonerou e não houve substituição. Há aqui uma consequência prática que muitos locadores desconhecem: um contrato com garantia é mais seguro para receber, mas, em regra, não permite a liminar por falta de pagamento. O processo, nesse caso, segue o rito comum até a sentença.

As outras hipóteses de liminar previstas na lei incluem, entre outras, o fim de locação para temporada e o fim de locação não residencial, ambos quando a ação é proposta em até 30 dias após o término do prazo ou da notificação. Também incluem o descumprimento de acordo escrito de desocupação.

Mesmo com liminar concedida por falta de pagamento, o inquilino pode evitar a desocupação pagando o débito integral no prazo de 15 dias.

A citação e a chance de o inquilino pagar a dívida

Quando a ação de despejo por falta de pagamento é proposta, o inquilino (e, se for o caso, o fiador) é citado e passa a ter duas opções principais: contestar ou pagar.

O pagamento dentro do processo tem nome técnico: purgação da mora (art. 62). No prazo de 15 dias contados da citação, o inquilino pode depositar o débito atualizado, incluindo aluguéis e encargos vencidos, multas, juros, custas e honorários advocatícios. Se fizer isso, a locação continua e a ação de despejo perde o objeto.

Esse benefício, porém, tem limite. A lei não admite a purgação da mora se o inquilino já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores à nova ação. Por isso é útil guardar o histórico: se já houve ação anterior com pagamento em juízo, isso pode fazer diferença.

Se o inquilino não pagar nem contestar, o processo tende a caminhar mais rápido para a sentença.

Sentença, prazo para sair e despejo forçado

Julgado procedente o pedido, o juiz determina a desocupação. A regra geral é o prazo de 30 dias para a saída voluntária (art. 63). Esse prazo cai para 15 dias em algumas hipóteses, como o despejo fundado em falta de pagamento ou infração contratual.

Um ponto relevante: em regra, o recurso contra a sentença de despejo não suspende seus efeitos (art. 58, V). Isso permite ao locador pedir a execução provisória. Nas ações fundadas no art. 9º, o que inclui falta de pagamento e infração contratual, ela não depende de caução. Nas demais hipóteses, exige caução entre seis e doze meses de aluguel (art. 64).

Se o prazo terminar sem que o inquilino saia, é expedido mandado e a desocupação é cumprida por oficial de justiça, com uso de força se necessário (art. 65). Os bens que ficarem no imóvel são entregues a depositário, caso o inquilino não os retire.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Não há resposta honesta com um número fixo. O tempo depende de fatores que variam de caso para caso:

• se há hipótese de liminar e se ela é concedida;
• se o inquilino é localizado com facilidade para a citação (esse costuma ser um dos maiores gargalos);
• se ele paga, contesta ou fica em silêncio;
• se há recursos;
• o volume de trabalho da vara onde o processo tramita.

Um caso em que o inquilino é citado rapidamente e purga a mora pode se resolver em poucas semanas. Um caso com dificuldade de citação e contestação pode levar muitos meses ou mais. O que está nas mãos do locador é não desperdiçar tempo com erros evitáveis, que são tratados logo abaixo.

E os aluguéis atrasados? Fiador e seguro fiança

O despejo resolve a retomada do imóvel, mas o locador normalmente também quer receber o que está atrasado. A lei permite cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos (art. 62, I). Com isso, a mesma ação serve para as duas finalidades.

Se houver fiador, ele pode ser incluído e citado para responder pelo débito, nos limites da fiança contratada. Por isso é importante verificar o contrato de fiança com atenção: prazo, eventual renúncia a benefícios e se houve pedido de exoneração.

Se a garantia for seguro fiança, o caminho costuma passar pela comunicação do sinistro à seguradora, nos prazos e condições da apólice. Perder esses prazos pode comprometer a cobertura, então vale ler a apólice assim que o atraso começar.

O que a apólice cobre e como a seguradora cobra o inquilino depois de indenizar o proprietário estão explicados no artigo sobre seguro fiança no aluguel.

Vale ter expectativa realista: obter uma sentença de cobrança não significa receber automaticamente. Se o inquilino não tiver patrimônio ou renda localizável, a recuperação do crédito pode ser difícil. É justamente aí que a garantia contratual mostra seu valor.

Erros comuns que atrasam o despejo

Na prática, muitos problemas nascem de decisões tomadas antes do processo:

1. Esperar demais. Cada mês de atraso aumenta a dívida, e ela nem sempre será recuperada.
2. Fazer acordos apenas verbais. Parcelamentos combinados por telefone são difíceis de provar e de cobrar. Um acordo escrito, especialmente com prazo de desocupação e assinatura de duas testemunhas, pode até autorizar liminar se for descumprido.
3. Notificar de forma que não se consegue provar. Na denúncia vazia, isso pode derrubar a ação.
4. Escolher o fundamento errado. Pedir despejo por fim de prazo em um contrato residencial de 12 meses já prorrogado, por exemplo, tende a não funcionar.
5. Apresentar planilha com valores indevidos. Multas sem previsão contratual, índices diferentes do combinado ou encargos que não cabem ao inquilino abrem espaço para contestação.
6. Agir por conta própria. Trocar a fechadura ou cortar serviços, como já explicado, pode gerar responsabilização do locador.
7. Não guardar o endereço e os contatos atualizados do inquilino e do fiador. Isso dificulta a citação, que é uma das etapas mais demoradas.

Se você é o inquilino

Receber uma notificação ou uma citação em ação de despejo é angustiante, mas há pontos importantes a considerar:

• Os prazos correm. Os 15 dias para pagar ou contestar começam a contar a partir da citação. Deixar o prazo passar reduz muito as opções.
• Pagar em juízo pode encerrar o despejo, desde que o inquilino não tenha usado essa possibilidade nos 24 meses anteriores. O pagamento deve ser integral, com os acréscimos legais.
• Conferir a cobrança é legítimo. Valores fora do contrato, reajustes incorretos ou encargos que não são do inquilino podem ser contestados. Contestar a forma do cálculo, porém, não suspende a obrigação de pagar o que é devido.
• Na denúncia vazia, verifique se a hipótese realmente se aplica. Prazo do contrato, prorrogação e a existência de notificação regular são pontos que merecem análise.
• Sair do imóvel não encerra a dívida. A entrega das chaves põe fim à ocupação, mas aluguéis e encargos em atraso continuam podendo ser cobrados.
• Negociar costuma ser melhor que esperar o mandado. Um acordo com prazo de saída pode evitar custos adicionais e uma desocupação forçada.

Onde a ação é proposta

Em regra, a ação de despejo é proposta no foro do lugar onde fica o imóvel, salvo se o contrato tiver eleito outro foro (art. 58, II). Um imóvel localizado em São Carlos/SP, por exemplo, terá a ação normalmente distribuída a uma das varas cíveis do Foro de São Carlos, no Tribunal de Justiça de São Paulo, em processo eletrônico.

Os Juizados Especiais Cíveis só admitem ação de despejo para uso próprio (Lei nº 9.099/1995, art. 3º, III). As demais hipóteses, incluindo a falta de pagamento, tramitam na Justiça comum.

Por onde começar

Antes de qualquer medida, reúna o contrato de locação, a garantia, os comprovantes do que foi pago e do que está em aberto, e qualquer comunicação trocada com a outra parte. Com esses documentos em mãos, é possível identificar a hipótese legal, verificar se cabe liminar e definir se o melhor caminho é a ação imediata ou uma última tentativa de acordo formalizado.

Cada contrato tem particularidades, e pequenos detalhes, como o prazo original, a existência de garantia ou a forma da notificação, mudam o resultado prático. A análise individual do caso continua indispensável.

O escritório Lucas Gouvea atua em Direito Imobiliário em São Carlos e também realiza atendimento digital para locadores e inquilinos de outras cidades.