Seguro fiança no aluguel: o que cobre, quem paga e o que acontece no fim do contrato

Por Lucas Gouvea, advogado (OAB/SP 469.293). Publicado em 19/10/2026. Legislação, normas da SUSEP e jurisprudência conferidas em outubro de 2026.

Você encontrou o apartamento, a imobiliária aprovou o cadastro e avisou: em vez de fiador, o contrato terá seguro fiança. A parcela vem somada ao boleto do aluguel todo mês. Parece simples e, na maior parte das locações, é. As dúvidas aparecem depois: quando um aluguel atrasa, quando chega uma cobrança da seguradora pela pintura do imóvel, quando o inquilino sai antes do prazo e quer saber se recebe alguma coisa de volta, ou quando o contrato vence e ninguém sabe dizer se o seguro continua valendo.

A resposta curta é esta: o seguro fiança é uma garantia do proprietário. O inquilino paga, mas não é protegido por ele. Se a seguradora indenizar o locador, ela passa a cobrar do inquilino o que pagou. E o seguro tem prazo: acompanha o contrato de locação e não se renova sozinho quando o contrato é prorrogado.

Este artigo explica, com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), na norma da SUSEP que regula esse tipo de seguro (Circular SUSEP 671/2022) e em decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo, o que a apólice cobre, quem paga, o que acontece quando há inadimplência e o que fazer em cada forma de término do contrato.

O ponto que mais confunde: o seguro protege o proprietário

O seguro fiança é uma das quatro garantias que a Lei do Inquilinato admite no contrato de locação, ao lado da caução, da fiança e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). Nele há três partes: a seguradora; o locador, que é o segurado e recebe a indenização; e o inquilino, que a norma da SUSEP chama de "garantido".

A própria regulamentação obriga que a proposta e as condições do seguro informem, em destaque, que o seguro fiança "é destinado à garantia dos prejuízos sofridos pelo locador em função de inadimplência do locatário" e que ele "não isenta o locatário de nenhuma obrigação prevista no contrato de locação" (Circular SUSEP 671/2022, art. 12, I e II).

Na prática, o seguro funciona como um fiador profissional. Ele paga ao proprietário quando o inquilino não paga e, depois, cobra do inquilino. Não é um seguro para o inquilino contra perda de renda, nem um perdão de dívida. Entender isso antes de assinar evita a pior surpresa: descobrir, no momento de maior dificuldade, que a dívida continua existindo, apenas com outro credor.

Quem paga o seguro fiança e quem escolhe a seguradora

Por lei, o prêmio do seguro fiança é pago pelo inquilino (art. 23, XI, da Lei 8.245/1991), regra repetida pela SUSEP (Circular 671/2022, art. 20). O valor é definido pela seguradora a partir da análise de crédito do inquilino, do valor do aluguel e dos encargos garantidos e das coberturas escolhidas. Pode ser cobrado em parcelas mensais, normalmente junto com o aluguel, ou de uma só vez, conforme a apólice.

Alguns pontos que pouca gente conhece:

• A escolha da seguradora não é só da imobiliária. A norma da SUSEP determina que a seguradora e o corretor sejam definidos por acordo entre locador e inquilino (art. 7º). Imobiliárias costumam trabalhar com poucas seguradoras parceiras, mas o inquilino pode pedir cotação em outra.
• O inquilino tem direito à cópia da apólice. A seguradora deve enviá-la ao locador e ao inquilino (art. 10). É nela que estão as coberturas e os limites que vão importar no fim do contrato.
• Dá para saber quanto da parcela é comissão. Locador e inquilino podem pedir, a qualquer tempo, o percentual e o valor da comissão de corretagem (art. 9º). Quando a apólice é coletiva e a imobiliária atua como estipulante, a remuneração do estipulante deve constar na primeira página da apólice (art. 8º).
• O valor acompanha o aluguel. O índice e a periodicidade de atualização da apólice devem ser os mesmos do contrato de locação (art. 16).
• A apólice não muda sem o inquilino. Fora as atualizações e alterações já previstas no contrato, a apólice só pode ser alterada com a concordância expressa do locador e do inquilino (art. 18).

Se o inquilino deixar de pagar o prêmio, a seguradora deve avisar o locador, que pode pagar as parcelas para manter a cobertura (art. 20, §§ 1º e 2º). Para o inquilino, atrasar o prêmio é descumprir uma obrigação legal da locação, além de colocar a própria garantia em risco.

O que o seguro fiança cobre

A cobertura básica é só o aluguel

A única cobertura obrigatória é a de falta de pagamento de aluguéis (Circular 671/2022, art. 2º, § 1º). Um seguro fiança contratado apenas com essa cobertura garante o aluguel e nada além dele.

As coberturas adicionais

Todas as demais coberturas são opcionais e dependem de prêmio adicional (art. 2º, § 2º). As mais comuns são:

• condomínio e IPTU, quando o contrato transfere esses encargos ao inquilino;
• contas de água, luz e gás;
• multa por rescisão antecipada;
• danos ao imóvel;
• pintura.

Algumas apólices também incluem serviços de assistência, como chaveiro ou eletricista. São facilidades do produto e não têm relação com a garantia do contrato.

O limite da apólice

Cada cobertura tem um teto, o Limite Máximo de Indenização, e a apólice tem um limite global, o Limite Máximo de Garantia (art. 15). Em geral, esses limites são expressos em múltiplos do aluguel.

Existe aqui uma tensão que vale conhecer. A Lei do Inquilinato diz que o seguro fiança "abrangerá a totalidade das obrigações do locatário" (art. 41). A norma da SUSEP, por sua vez, só torna obrigatória a cobertura de aluguel, mas exige que o seguro respeite o contrato de locação e atribui à seguradora e ao corretor a responsabilidade de adequar as coberturas às obrigações do inquilino (art. 3º, §§ 1º a 3º).

Nas decisões recentes do TJSP encontradas na pesquisa, a responsabilidade da seguradora tem sido limitada aos riscos expressamente assumidos na apólice. Em setembro de 2026, a 31ª Câmara de Direito Privado negou o pedido de um locador que queria receber da seguradora despesas de pintura e reparos que as condições gerais não cobriam (Apelação 1038180-08.2023.8.26.0602). Por outro lado, restrições que não estejam escritas no contrato de seguro não podem ser presumidas contra o segurado, como decidiu a 30ª Câmara de Direito Privado em agosto de 2026 (Apelação 1007108-41.2025.8.26.0114).

Para o inquilino, isso muda pouco: o que a apólice não cobre continua sendo devido ao proprietário diretamente. Para o locador, muda bastante. Um seguro só com cobertura de aluguel deixa de fora justamente os itens que mais geram conflito no fim da locação.

O que acontece quando o aluguel atrasa

O caminho é regulado pela SUSEP e tem etapas com nomes próprios:

1. Expectativa de sinistro. Começa no primeiro aluguel não pago (Circular 671/2022, art. 4º, III). Nessa fase, se a apólice previr, a seguradora pode adiantar ao locador os valores em atraso (art. 21).
2. Sinistro. Só se caracteriza com a decretação do despejo, o abandono do imóvel ou a entrega amigável das chaves (art. 23). Quando isso acontece, a data do sinistro retroage ao primeiro atraso (art. 23, § 1º). O fato de o sinistro ser caracterizado ou comunicado depois do fim da vigência da apólice não justifica a recusa da indenização (art. 23, § 2º).
3. Indenização. É calculada com base nos prejuízos até a data fixada na sentença para a desocupação (ou a da saída voluntária, se vier antes), até a retomada do imóvel abandonado ou até o recibo de entrega das chaves (art. 24).

As condições gerais costumam exigir que o locador comunique o atraso à seguradora e proponha a ação de despejo. A seguradora não pode, porém, fixar prazo máximo para que essa ação seja proposta (art. 22).

Duas consequências práticas para o inquilino. A primeira: o atraso não é "resolvido" pelo seguro. A ação de despejo por falta de pagamento segue normalmente, e o funcionamento do processo está explicado no nosso artigo sobre ação de despejo. A segunda: a indenização paga pela seguradora não encerra a dívida. Apenas troca o credor.

Depois que a seguradora paga, a dívida muda de credor

Ao indenizar o locador, a seguradora assume o lugar dele no crédito contra o inquilino. É a chamada sub-rogação. Ela estava prevista no art. 786 do Código Civil e, desde dezembro de 2025, quando entrou em vigor a Lei 15.040/2024 (Lei do Contrato de Seguro), está no art. 94 dessa lei. Com ela, a seguradora pode cobrar do inquilino o que pagou ao proprietário, dentro e fora da Justiça.

Três pontos fazem diferença na prática:

• Depois da indenização, o pagamento é devido à seguradora. Em outubro de 2026, a 28ª Câmara de Direito Privado do TJSP manteve a cobrança regressiva de contas de energia que a seguradora havia indenizado ao locador. Para o tribunal, a partir da indenização a seguradora passou a ser a credora daqueles valores, e era à seguradora que a dívida deveria ser paga (Apelação 1004024-73.2024.8.26.0338). Quem tem dívida de locação já indenizada deve negociar com a seguradora, e não apenas com a imobiliária.
• A seguradora não pode cobrar mais do que o inquilino devia. Ela herda o crédito do locador com os mesmos limites. No mesmo julgamento, o TJSP afastou a cobrança de pintura porque o laudo de vistoria de entrada já registrava manchas e marcas nas paredes, e não havia prova de que o imóvel tinha sido entregue com pintura nova. Em 2025, a 4ª Turma Recursal Cível do TJSP afirmou que a sub-rogação não dá à seguradora um direito ilimitado de cobrança: ela precisa demonstrar que os valores indenizados eram realmente devidos, e uma vistoria de saída feita sem ciência do inquilino perdeu força como prova (Recurso Inominado 1004367-79.2024.8.26.0270).
• A cobrança pode ser contestada com documentos. Se ela chegar, peça à seguradora a planilha da indenização, o comprovante do que foi pago ao locador e os laudos usados na regulação do sinistro. Depois, confronte item por item com o contrato, com o laudo de entrada e com os seus comprovantes de pagamento.

O que acontece no fim do contrato

Contrato encerrado no prazo: o prêmio não volta

A vigência do seguro é a mesma do contrato de locação (Circular 671/2022, art. 13). Se o contrato chega ao fim e o inquilino entrega as chaves sem pendências, o seguro simplesmente termina. O prêmio é o preço da garantia durante esse período e não é devolvido ao final (art. 12, III). Essa é a principal diferença em relação à caução em dinheiro, que deve ser restituída com os rendimentos da poupança se não houver débitos.

Saída antes do prazo: pode haver devolução proporcional

Este é o ponto que muitos textos tratam de forma incompleta. Se o contrato de locação termina antes do prazo, a apólice é cancelada a partir dessa data. E, desde que não tenha havido sinistro, a seguradora deve devolver o valor do prêmio pago proporcional ao prazo que falta, a quem fez o pagamento (art. 14, § 1º). Se locador e inquilino dividiram o prêmio, cada um recebe na proporção do que pagou (art. 14, § 2º).

Essa devolução tem peso real quando o prêmio foi pago à vista ou em parcelas anuais. Quem paga mês a mês junto com o aluguel normalmente não tem saldo a receber, porque pagou apenas o período em que o seguro esteve vigente.

Exemplo hipotético: Carla pagou à vista o prêmio de um seguro fiança com vigência de 30 meses, igual à do contrato. Entregou as chaves no fim do 18º mês, sem nenhum débito. Faltavam 12 dos 30 meses, ou seja, 40% da vigência. Pelo critério da norma da SUSEP, Carla tem direito à devolução de 40% do prêmio que pagou.

Qualquer das partes pode comunicar o término antecipado à seguradora, desde que apresente documento que o comprove (art. 14, § 3º), como o termo de entrega das chaves. Não convém esperar que a imobiliária faça isso por você.

A saída antecipada também pode envolver a multa rescisória do contrato de locação, que tem regras próprias de cálculo, explicadas no nosso artigo sobre multa por sair antes do fim do aluguel.

Contrato prorrogado: o seguro não acompanha sozinho

Quando o prazo do contrato termina e o inquilino continua no imóvel sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado (arts. 46, § 1º, e 47 da Lei do Inquilinato). O seguro não segue esse caminho automaticamente. Pela norma da SUSEP, nesse caso a cobertura só continua se a seguradora fizer nova análise de risco e aceitar uma nova proposta (art. 13, § 1º). Aceita a proposta, a apólice é renovada pelo prazo combinado entre locador e inquilino, e cada renovação seguinte depende de nova análise (art. 13, §§ 2º e 3º).

O risco existe para os dois lados. O locador pode ficar com um contrato em andamento sem garantia ativa. O inquilino, por sua vez, costuma ter no contrato a obrigação de manter a garantia, e o locador pode exigir uma nova. Além disso, se o contrato ficar sem garantia e o aluguel atrasar, a lei permite ao locador pedir liminar de desocupação na ação de despejo (art. 59, § 1º, IX).

O que fazer: alguns meses antes do vencimento, pergunte à imobiliária ou ao corretor como será a renovação, peça por escrito a confirmação da nova vigência e guarde a nova apólice ou o endosso. Se a seguradora recusar, a conversa sobre outra garantia deve acontecer antes do vencimento, e não depois do primeiro atraso.

Vistoria de saída e cobertura de danos

Se a apólice tem cobertura de danos ao imóvel ou de pintura, é na vistoria de saída que ela costuma ser acionada. Em caso de divergência entre locador e seguradora sobre a avaliação dos danos, a seguradora deve propor, em até 15 dias da contestação, a designação de um perito independente, pago em partes iguais pelos dois (Circular 671/2022, art. 25).

Para o inquilino, a regra que importa é a da Lei do Inquilinato: devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III). Se a seguradora pagar danos ao locador e depois cobrar o inquilino, essa cobrança pode ser discutida com base nos laudos de entrada e de saída. O que pode e o que não pode ser cobrado nessa hora está detalhado no nosso artigo sobre devolução da caução e vistoria de saída, que vale também para quem tem seguro fiança.

"Fiança digital" e título de capitalização não são seguro fiança

Nem tudo o que é oferecido como alternativa ao fiador é seguro. Algumas empresas vendem a chamada "fiança digital" ou "fiança paga": uma empresa assume o papel de fiadora mediante uma taxa. Juridicamente, isso é fiança (art. 37, II, da Lei do Inquilinato) prestada por pessoa jurídica, e não seguro fiança (art. 37, III), que pressupõe uma apólice emitida por seguradora autorizada pela SUSEP. As regras da Circular 671/2022, como a devolução proporcional do prêmio ou a nova análise na prorrogação, não se aplicam a esse produto. Valem o contrato da empresa garantidora e as regras de fiança do Código Civil.

O título de capitalização é outro produto: o inquilino aplica um valor que fica vinculado ao contrato como garantia e pode ser resgatado no final, se não houver pendências. Costuma ser tratado como uma forma de caução.

Para saber o que você contratou, verifique se o documento é uma "apólice", se identifica uma seguradora e se informa o número do processo do produto na SUSEP. A situação da empresa pode ser consultada no site da própria SUSEP.

Seguro fiança junto com caução ou fiador não é permitido

A Lei do Inquilinato proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único), e a SUSEP proíbe mais de um seguro fiança para o mesmo contrato (Circular 671/2022, art. 11). Exigir seguro fiança e, além dele, um "depósito para danos" ou um fiador é uma das situações tratadas no nosso artigo sobre cláusulas abusivas no contrato de locação. Também não é permitido exigir aluguel antecipado quando o contrato tem garantia (arts. 20 e 42).

Documentos que vale guardar

• Apólice e condições gerais. Mostram as coberturas contratadas, os limites e os procedimentos em caso de atraso. O inquilino tem direito a uma cópia (Circular 671/2022, art. 10).
• Proposta assinada. Registra o que foi oferecido, por qual seguradora e por qual corretor, o que ajuda se houver divergência sobre coberturas ou comissão.
• Comprovantes de pagamento do prêmio. Provam que a cobertura estava ativa e são a base do cálculo da devolução proporcional na saída antecipada.
• Contrato de locação e aditivos. O seguro é acessório ao contrato e deve respeitar as obrigações nele previstas. Alterações no contrato que não estavam previstas só passam para a apólice com aceite da seguradora e endosso (art. 17).
• Laudos de vistoria de entrada e de saída, com fotos. São a principal prova contra cobranças de pintura e reparos, venham do locador ou da seguradora.
• Termo de entrega das chaves. Marca o limite do cálculo da indenização (art. 24, III) e comprova o término antecipado para pedir a devolução proporcional (art. 14, § 3º).
• Planilha de indenização da seguradora, se houver cobrança. Mostra exatamente o que foi pago ao locador e permite conferir cada item.
• E-mails e mensagens com a imobiliária e a seguradora. Comprovam avisos de renovação, comunicações de sinistro e contestações.

Para o locador: o que conferir na apólice

Se você é proprietário, o seguro fiança só protege o que estiver na apólice. Antes de aceitar a garantia indicada:

• Confira se há cobertura para encargos, danos ao imóvel, pintura e multa, além do aluguel.
• Compare os limites de cada cobertura com o valor do aluguel e dos encargos.
• Leia o procedimento e os prazos para comunicar a inadimplência previstos nas condições gerais.
• Anote a data de vencimento e trate da renovação antes dela, porque a prorrogação do contrato não renova o seguro sozinha.
• Faça um laudo de vistoria de entrada detalhado, com fotos. Sem ele, a cobrança de danos fica difícil, para você e para a seguradora.

Perguntas frequentes

O seguro fiança vale para aluguel comercial?

Sim. A Lei do Inquilinato prevê as mesmas modalidades de garantia para locações residenciais e não residenciais, e a norma da SUSEP se aplica aos contratos de locação de imóveis em território brasileiro (Circular 671/2022, art. 5º). Coberturas, limites e custo podem ser diferentes conforme a seguradora e o risco analisado.

Posso trocar o seguro fiança por outra garantia no meio do contrato?

Somente com a concordância do locador, porque a garantia faz parte do contrato. A troca deve ser formalizada em aditivo, e o ideal é que a nova garantia comece a valer no mesmo dia em que a antiga termina. A devolução de prêmio, nessa situação, segue o que preveem as condições gerais da apólice.

A seguradora pode colocar meu nome em cadastro de inadimplentes?

Se a dívida existe e não foi paga, a jurisprudência tem considerado a negativação um exercício regular de direito da seguradora sub-rogada. Se a cobrança incluir valores que você não devia, como pintura de um imóvel recebido com manchas, é possível pedir a exclusão desses valores e discutir a dívida, inclusive no Juizado Especial Cível, conforme o valor.

Legislação citada

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)
• Lei 15.040/2024 (Lei do Contrato de Seguro)
• Página da SUSEP sobre o seguro fiança locatícia

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do contrato, da apólice e dos documentos de cada caso.