Distrato na compra de imóvel na planta: quanto você recebe de volta e o que muda no Minha Casa Minha Vida

A renda caiu, a família mudou de planos, o casal se separou ou a obra simplesmente não anda. Quem comprou um imóvel na planta e agora não consegue ou não quer seguir com o negócio quase sempre chega à mesma dúvida: se eu desistir, quanto eu perco?

A resposta depende de três coisas: quem deu causa ao fim do contrato, quando o contrato foi assinado e em que fase está o pagamento, especialmente se já existe financiamento com banco. No Minha Casa Minha Vida, entra ainda uma quarta variável: a estrutura do contrato, que costuma envolver construtora e banco ao mesmo tempo.

Este artigo explica cada uma dessas situações, com base na Lei nº 13.786/2018 (a chamada Lei do Distrato) e no entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Distrato, desistência e resolução: não é tudo a mesma coisa

No dia a dia, "distrato" virou sinônimo de qualquer desfazimento do contrato de compra de imóvel. Juridicamente, vale separar:

• Distrato: as duas partes concordam em encerrar o contrato e assinam um instrumento para isso, definindo quanto será devolvido e quando.
• Resolução por inadimplemento do comprador: o comprador para de pagar e o contrato é desfeito por causa dessa falta.
• Resolução por culpa do vendedor: a construtora descumpre o contrato (atrasa a obra além do permitido, entrega algo muito diferente do prometido) e o comprador pede o desfazimento.

A distinção importa porque as consequências financeiras são muito diferentes em cada caso.

Primeiro: de quem é a culpa pelo fim do contrato?

Essa é a pergunta central. O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 543 que, desfeito o contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, as parcelas pagas devem ser restituídas:

• integralmente, se a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor;
• parcialmente, se foi o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Em outras palavras: quem desiste por motivos próprios, como perda de emprego ou mudança de planos, normalmente sofre algum desconto. Quem sai do contrato porque a construtora não cumpriu sua parte tem direito, em regra, a receber tudo de volta.

Quando o comprador desiste: o que a Lei do Distrato permite descontar

Para contratos de incorporação imobiliária (prédios e condomínios vendidos na planta) assinados a partir da vigência da Lei nº 13.786/2018, as regras estão no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964.

O que pode ser retido

Quando o contrato é desfeito por distrato ou por inadimplemento do comprador, ele tem direito à restituição do que pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato. Desse valor, podem ser descontados:

• a comissão de corretagem, desde que esteja informada no contrato;
• a multa (pena convencional), dentro do limite legal.

Se o comprador chegou a receber as chaves e usar o imóvel, podem ser cobrados ainda os impostos e o condomínio do período, além de uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo de uso. Essa cobrança não se aplica a quem nunca recebeu o imóvel.

O limite de 25% e a exceção dos 50%

Em regra, a multa não pode passar de 25% do valor pago.

A exceção é o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, um regime em que o terreno e os recursos da obra ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora. Nesse caso, a lei admite que o contrato preveja multa de até 50% do valor pago.

Dois cuidados práticos aqui:

1. O patrimônio de afetação precisa estar averbado na matrícula do empreendimento. Não basta o contrato mencionar o regime. Uma certidão da matrícula tira essa dúvida.
2. O limite é um teto, não uma tarifa obrigatória. O contrato pode prever percentual menor, e a multa ainda pode ser discutida judicialmente quando se mostra excessiva diante das circunstâncias do caso (o Código Civil permite ao juiz reduzir a penalidade manifestamente excessiva, art. 413).

Em quanto tempo o dinheiro volta

Os prazos também dependem do regime da obra:

• Sem patrimônio de afetação: o saldo é pago em parcela única, após 180 dias contados do desfazimento do contrato.
• Com patrimônio de afetação: o pagamento ocorre em até 30 dias após o habite-se, o que, em uma obra que ainda está no início, pode significar esperar bastante.
• Se a unidade for revendida antes desses prazos: o valor deve ser pago em até 30 dias da revenda.

Há discussão nos tribunais sobre a convivência entre esses prazos e a Súmula 543, que fala em restituição imediata. Por isso, o prazo de devolução é um dos pontos que merecem análise concreta antes de aceitar uma proposta de distrato.

Um exemplo hipotético

Imagine que Ana tenha pago R$ 30 mil diretamente à construtora ao longo da obra, em um empreendimento sem patrimônio de afetação, e que ela desista por motivos pessoais antes de receber as chaves.

Pela lei, a construtora poderia reter no máximo 25% desse valor como multa, ou seja, R$ 7.500. Se houver comissão de corretagem destacada no contrato, ela também pode ser descontada. O restante, corrigido pelo índice do contrato, seria devolvido em parcela única após 180 dias.

Se a mesma construtora propusesse devolver apenas metade do valor pago, a proposta estaria acima do limite legal para esse tipo de empreendimento. (Exemplo hipotético, apenas para ilustrar o cálculo.)

O direito de arrependimento em 7 dias

Quem assinou o contrato em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora tem direito de se arrepender em até 7 dias, com devolução de todos os valores pagos, inclusive a corretagem (art. 67-A, §10). O arrependimento deve ser comunicado por escrito, de forma que se possa comprovar o envio dentro do prazo.

Passado esse prazo sem manifestação, o contrato se torna irretratável, e a saída passa a seguir as regras de distrato.

A alternativa de encontrar outro comprador

A lei prevê que a multa não incide se o comprador encontrar alguém que assuma o seu lugar no contrato, com a concordância da incorporadora e aprovação do cadastro do novo comprador. Em mercados aquecidos, essa pode ser a forma de sair com menos perda.

Por fim, as partes podem negociar um distrato em condições diferentes das previstas na lei (art. 67-A, §13). Isso abre espaço para acordo, mas também exige atenção: um distrato assinado às pressas, com renúncia a direitos, pode ser difícil de rediscutir depois.

Quando a culpa é da construtora

A situação mais comum é o atraso na entrega. A lei admite um prazo de tolerância de até 180 dias além da data prevista, desde que esteja claramente previsto no contrato (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964).

Ultrapassada a tolerância, e desde que o comprador não tenha causado o atraso, ele pode:

• pedir o desfazimento do contrato, com devolução integral do que pagou e da multa prevista, em até 60 dias da resolution; ou
• manter o contrato e receber indenização pelo período de atraso.

Outros descumprimentos relevantes, como entregar imóvel substancialmente diferente do contratado ou com vícios graves, também podem caracterizar culpa do vendedor. Nesses casos, a construtora não pode aplicar as retenções previstas para a desistência do comprador.

Contratos assinados antes de 2019

A Lei do Distrato entrou em vigor no fim de dezembro de 2018. O STJ entendeu que ela não se aplica automaticamente a contratos anteriores. Para esses, vale o entendimento jurisprudencial que já existia, com retenção normalmente definida caso a caso (em regra, entre 10% e 25% do valor pago) e devolução imediata, em parcela única, nos termos da Súmula 543.

Por isso, a data de assinatura do contrato é uma das primeiras informações a verificar.

E se o imóvel já estiver financiado?

Aqui está um ponto que surpreende muitos compradores. Quando o imóvel já foi financiado por banco com alienação fiduciária registrada na matrícula, a relação muda de natureza.

O STJ fixou, no Tema 1.095, que em contrato de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada, se o comprador deixa de pagar e é constituído em mora, o desfazimento segue a Lei nº 9.514/1997, e não as regras do Código de Defesa do Consumidor. Na prática, isso significa que não há "distrato com devolução de percentual": o banco pode consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão. O comprador só recebe algo se o valor obtido no leilão superar a dívida e as despesas.

A própria Lei do Distrato ressalva essa situação: quando há leilão no contexto de alienação fiduciária, a restituição segue a lei especial.

Por isso, quem está com dificuldade para pagar um financiamento deve buscar alternativas antes que a dívida avance: renegociação com o banco, portabilidade, venda do imóvel com quitação do saldo ou transferência do financiamento para outro comprador, quando o banco admitir.

As etapas do atraso até o leilão, e até quando ainda dá para pagar só as parcelas vencidas, estão em financiamento de imóvel atrasado: quando o imóvel vai a leilão.

Distrato no Minha Casa Minha Vida

O Minha Casa Minha Vida não tem uma "lei do distrato" própria para as compras feitas com construtoras. As regras gerais explicadas acima continuam valendo. O que muda é a estrutura do negócio, que costuma envolver mais de um contrato, recursos do FGTS e subsídio do governo. É isso que torna a desistência mais delicada.

As faixas de renda do programa são atualizadas periodicamente. Em 2026, o Ministério das Cidades reajustou os limites para renda familiar de até R$ 3.200 na Faixa 1, R$ 5.000 na Faixa 2, R$ 9.600 na Faixa 3 e R$ 13.000 na Faixa 4. Como esses valores mudam, convém conferir a regra vigente na data da contratação.

Como costuma ser a estrutura do contrato

Na compra de imóvel na planta pelo programa, é comum que o comprador tenha, ao mesmo tempo:

• um contrato com a construtora, pelo qual paga a entrada ou parte do preço em parcelas durante a obra;
• um contrato de financiamento com o banco (frequentemente a Caixa, na modalidade conhecida como crédito associativo), assinado ainda durante a construção, com o imóvel dado em alienação fiduciária;
• eventualmente, subsídio do programa e uso do FGTS para compor a entrada.

Durante a obra, o comprador costuma pagar ao banco os chamados juros de obra ou encargos da fase de construção.

Antes de assinar com o banco

Se o comprador ainda não assinou o financiamento, a relação está basicamente restrita à construtora. Aplicam-se as regras do art. 67-A: devolução do que foi pago diretamente à construtora, com os descontos permitidos e dentro dos limites legais.

É uma fase em que a desistência costuma ser mais simples. Também é a fase em que vale reavaliar com calma se a parcela futura realmente cabe no orçamento, antes de assumir a dívida com o banco.

Depois de assinar com o banco

Com o financiamento assinado, o banco passa a fazer parte do negócio. O dinheiro que o banco libera à construtora não é "valor pago pelo comprador" para fins de devolução. O comprador tem direito a discutir, basicamente, o que ele próprio pagou à construtora.

Na prática, desfazer o negócio nessa fase costuma exigir uma negociação que envolva construtora e banco, para encerrar o financiamento e definir o destino dos valores. Outra saída possível é a transferência para outro comprador que se enquadre no programa, com aprovação de crédito pelo banco.

Se o comprador simplesmente parar de pagar o financiamento, o caminho tende a ser o da Lei nº 9.514/1997 explicado acima, com risco de perder o imóvel em leilão e recuperar pouco ou nada. Por isso, parar de pagar não é uma estratégia de distrato.

Subsídio, FGTS e juros de obra

Três pontos costumam gerar dúvida:

• Subsídio: é um desconto concedido pelo programa para viabilizar a compra daquele imóvel. Não é dinheiro que o comprador pagou e, em regra, não entra na conta do que ele tem a receber em um distrato.
• FGTS: os valores usados do FGTS seguem as regras do fundo. Em um desfazimento, a destinação desses valores precisa ser tratada com o banco, e não costuma funcionar como dinheiro livre devolvido ao comprador. Vale confirmar diretamente com o agente financeiro como isso será feito no caso concreto.
• Juros de obra: são encargos cobrados pelo banco durante a construção. Quando a desistência é do comprador, em regra não são devolvidos pela construtora. A situação muda quando há atraso, como se vê a seguir.

Algumas modalidades do programa, como empreendimentos produzidos com recursos públicos para as faixas de menor renda, têm regras próprias de contratação e de transferência do imóvel. Nesses casos, a análise precisa partir do contrato específico.

Atraso na obra no MCMV

Para compras na planta pelo programa, o STJ fixou teses importantes no Tema 996:

• o contrato deve informar de forma clara um prazo certo para a entrega, que não pode ficar vinculado à assinatura do financiamento ou a outro negócio, admitido apenas o prazo de tolerância;
• se a entrega atrasar além da tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, e ele tem direito a indenização equivalente ao aluguel de um imóvel semelhante, até receber a posse;
• é ilícito cobrar do comprador juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo de entrega, incluída a tolerância.

Isso significa que, no programa, o atraso da construtora pode tanto justificar o desfazimento com devolução integral quanto, para quem quer ficar com o imóvel, gerar indenização e a devolução dos juros de obra cobrados indevidamente.

E se for um lote em loteamento?

A compra de lote em loteamento tem regras próprias, também incluídas pela Lei do Distrato na Lei nº 6.766/1979 (art. 32-A). Nesses contratos, a retenção é calculada de forma diferente (até 10% do valor atualizado do contrato, e não do valor pago), a taxa de fruição pode chegar a 0,75% ao mês e a devolução pode ser parcelada. Por serem regras bem distintas, o tema merece análise própria.

Os documentos que fazem diferença

Antes de negociar ou aceitar qualquer proposta, reúna:

• Contrato e quadro-resumo: desde 2019, os contratos de incorporação devem começar com um quadro-resumo que informa preço, corretagem, índices de correção e as consequências do desfazimento (art. 35-A). É ali que se confere se a multa prevista respeita a lei.
• Comprovantes de todos os pagamentos à construtora: a base da devolução é o que foi efetivamente pago a ela.
• Termo de reserva ou proposta inicial: podem mostrar o prazo de entrega prometido na venda, o que é relevante em caso de atraso.
• Certidão da matrícula do empreendimento: confirma se há patrimônio de afetação averbado e, portanto, se o limite de 50% pode ser aplicado.
• Contrato de financiamento e extratos do banco: mostram se já existe alienação fiduciária e quanto foi pago a título de juros de obra.
• Comunicações com a construtora: e-mails, protocolos e notificações sobre atraso, pedido de distrato ou propostas recebidas.
• Comprovante de uso de FGTS e de subsídio: necessários para entender o que pode e o que não pode entrar na conta.

Negociar ou ir à Justiça?

Muitos distratos se resolvem por acordo, e isso pode ser vantajoso para as duas partes. O ponto de atenção é não assinar uma proposta sem conferir:

• se o percentual retido respeita o limite legal para aquele tipo de empreendimento;
• se o prazo de devolução está dentro do que a lei prevê;
• se a hipótese não é, na verdade, de culpa da construtora, o que mudaria completamente a conta;
• se o documento contém renúncias amplas que impediriam discutir valores depois.

Quando a proposta foge desses parâmetros, é possível buscar a revisão judicial. Cada caso depende do contrato, da data de assinatura e dos comprovantes, e não há garantia de resultado.

Por onde começar

Antes de parar de pagar ou de assinar um distrato, identifique a data do contrato, se já há financiamento com banco e se houve atraso ou outro descumprimento da construtora. Essas três informações definem qual regra se aplica e quanto, em tese, pode ser recuperado.

O escritório Lucas Gouvea atua em Direito Imobiliário em São Carlos e realiza atendimento digital para compradores de todo o Brasil.