Devolução da caução e vistoria de saída: o que o proprietário pode descontar

Por Lucas Gouvea, advogado (OAB/SP 469.293). Publicado em 19/10/2026. Legislação e jurisprudência conferidas em outubro de 2026.

Você entregou as chaves, a imobiliária fez a vistoria e, dias depois, chegou a mensagem: a caução de três aluguéis vai ser usada para pintar o apartamento inteiro, trocar o rejunte do banheiro e cobrir uma "taxa de vistoria". Se sobrar alguma coisa, devolvem depois. Sem planilha, sem orçamento, sem data.

É uma das situações mais comuns no fim de uma locação, e a resposta da lei é mais clara do que parece. A caução pertence ao inquilino. O proprietário só pode descontar dela o que o inquilino realmente deve e o que estiver comprovado, e o saldo precisa voltar corrigido pela poupança. O desgaste natural de anos de uso não entra na conta.

Este artigo explica o que pode e o que não pode ser descontado, como se preparar para a vistoria de saída, o que fazer quando a imobiliária se recusa a receber as chaves e como cobrar a caução que não foi devolvida.

A caução é sua, e deve voltar com os rendimentos da poupança

A caução é uma das garantias admitidas pela Lei do Inquilinato (art. 37). Quando é feita em dinheiro, tem três regras próprias (art. 38, § 2º):

• Não pode passar do equivalente a três meses de aluguel. Não há valor mínimo, ao contrário do que alguns textos dizem.
• Deve ser depositada em caderneta de poupança.
• Todas as vantagens do depósito revertem ao inquilino quando o valor for levantado no fim da locação.

Na prática, isso significa que a caução continua sendo dinheiro do inquilino, guardado como garantia. O TJSP tem afirmado que o valor não pertence ao locador e deve ser restituído ao final da locação com os índices da poupança (Apelação 1000932-21.2021.8.26.0006, 32ª Câmara de Direito Privado, 2022). Em julho de 2026, a 28ª Câmara foi além e classificou a regra como norma cogente: a restituição deve observar a remuneração da poupança desde o depósito inicial até a efetiva devolução, sem possibilidade de mitigação (Apelação 1014691-22.2024.8.26.0564).

Se o proprietário guardou o dinheiro na própria conta, em vez de abrir uma poupança, isso não muda o que ele deve devolver: o valor corrigido como se estivesse na poupança.

O que o proprietário pode descontar

A caução garante as obrigações do contrato. Por isso, podem ser descontados os valores que o inquilino de fato deve, desde que comprovados:

• Aluguéis e encargos em aberto até a entrega das chaves: aluguel, condomínio ordinário e IPTU, quando o contrato transfere esses encargos ao inquilino.
• Contas de consumo do período da locação: água, luz e gás que ficaram pendentes.
• Multa por devolução antecipada, se devida e calculada de forma proporcional. O cálculo está explicado no nosso artigo sobre multa por sair antes do fim do aluguel.
• Danos que vão além do desgaste natural, causados pelo inquilino, seus familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V), e registrados na comparação entre os laudos de entrada e de saída.
• Alterações feitas sem autorização escrita do locador (art. 23, VI), quando o imóvel precisa voltar ao estado original.

Em agosto de 2026, a 31ª Câmara de Direito Privado do TJSP reconheceu como legítimos os descontos de multa rescisória, encargos finais e reparos de danos que ultrapassavam o desgaste natural. Mas limitou os reparos ao menor orçamento apresentado, porque o locador não notificou o inquilino para fazer os consertos no prazo previsto no contrato, não comprovou ter gasto o dinheiro e apresentou orçamentos divergentes (Apelação 4004728-60.2025.8.26.0577).

O que não pode ser descontado

• Desgaste natural do uso. A lei obriga o inquilino a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, "salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (art. 23, III). Paredes desbotadas, marcas leves de móveis, piso e rejunte gastos pelo tempo são, em regra, responsabilidade do proprietário. A discussão sobre a cláusula de "pintura nova" está no nosso artigo sobre cláusulas abusivas no contrato de locação.
• Defeitos que já existiam na entrada. O locador responde pelos vícios anteriores à locação (art. 22, IV). Se o laudo de entrada registra o problema, ele não pode ser cobrado na saída.
• Taxas da imobiliária. As taxas de administração e de intermediação são do locador (art. 22, VII). Cobranças da imobiliária ao inquilino, com outros nomes, pelo serviço que ela presta ao proprietário merecem questionamento.
• Despesas posteriores à entrega das chaves. Contas de consumo de período em que o imóvel já estava com o locador não podem ser imputadas ao inquilino, como decidiu a 28ª Câmara do TJSP em 2026 na mesma apelação citada acima.
• Benfeitorias ou instalações retiradas com o devido reparo. Se o inquilino instalou algo que não se incorporou ao imóvel, retirou e consertou o local, não há o que indenizar (mesma decisão).
• Despesas extraordinárias de condomínio, que são do proprietário (art. 22, X).
• Valores sem prova. Estimativas, orçamentos e fotos produzidos só pelo locador, sem vistoria conjunta ou prova sob contraditório, têm sido considerados insuficientes para justificar a retenção.

Esse último ponto merece destaque. Em fevereiro de 2026, a 31ª Câmara de Direito Privado do TJSP mandou devolver integralmente uma caução retida por supostos danos, porque não houve vistoria de saída conjunta nem prova pericial, e o laudo de entrada mostrava que o imóvel não tinha sido entregue em perfeito estado. Para o tribunal, a retenção pressupõe uma dívida certa e líquida, o que não existe quando os danos são contestados e não foram demonstrados de forma idônea. O locador ainda foi condenado a pagar a multa prevista no contrato pelo descumprimento da obrigação de devolver a caução (Apelação 1007994-51.2024.8.26.0348).

A vistoria de saída é onde a discussão se decide

Quase toda disputa sobre caução se resolve comparando dois documentos: o laudo de vistoria de entrada e o de saída. Quem chega a esse momento preparado tem muito mais chance de receber o que é seu.

Antes da vistoria

• Releia o laudo de entrada e separe as fotos que você tirou ao receber o imóvel.
• Faça os pequenos reparos que são de fato sua responsabilidade, como trocar uma lâmpada queimada, fechar furos que você fez ou repor um item quebrado. Fazer por conta própria costuma sair mais barato do que pagar o orçamento do proprietário.
• Limpe o imóvel. Sujeira é a primeira coisa que aparece no laudo de saída.
• Pague as últimas contas de consumo e guarde os comprovantes.

No dia da vistoria

• Acompanhe pessoalmente, ou envie alguém de sua confiança.
• Fotografe e filme cada cômodo, com data, antes da entrega das chaves.
• Não assine um laudo com o qual não concorda sem registrar as ressalvas por escrito, no próprio documento ou em e-mail enviado no mesmo dia.
• Peça cópia do laudo de saída e o termo de entrega das chaves com a data.

Uma vistoria feita sem a participação do inquilino perde força como prova. Em 2025, a 4ª Turma Recursal Cível do TJSP considerou que um laudo de saída produzido sem ciência formal do locatário não servia, sozinho, para imputar a ele os danos (Recurso Inominado 1004367-79.2024.8.26.0270).

Depois da vistoria: orçamentos e prazo para reparar

Se houver danos que são realmente seus, peça os orçamentos que o proprietário pretende usar e compare com preços de mercado. Muitos contratos dão ao inquilino um prazo para fazer os reparos depois da vistoria, antes que o valor seja descontado. Quando essa cláusula existe e o locador não a observa, o desconto tende a ser limitado, como no caso julgado pela 31ª Câmara do TJSP em agosto de 2026, citado acima.

"Só recebemos as chaves depois da pintura": pode?

Não. O fim da locação, com a entrega das chaves, é um direito do inquilino que não pode ser condicionado pelo locador. Eventuais danos ao imóvel devem ser cobrados separadamente.

O STJ tem decisões firmes nesse sentido. Em novembro de 2025, a Terceira Turma afirmou que o encerramento do contrato é direito potestativo do locatário e não pode ser obstado pelo locador por causa de supostos danos no imóvel, que devem ser discutidos em ação própria. No caso, o locador havia condicionado o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria, e o tribunal afastou a cobrança de aluguéis posteriores feita aos fiadores (REsp 2.220.656). Na mesma linha, quando a recusa do locador é injustificada, a responsabilidade do inquilino pelos aluguéis não se estende indefinidamente por causa dessa recusa (STJ, AREsp 2.855.123, 2025).

Se a imobiliária se recusar a receber as chaves, o caminho é:

1. Notificar por escrito, informando a data e o horário em que as chaves estarão disponíveis para entrega e pedindo o agendamento da vistoria.
2. Persistindo a recusa, propor a ação de consignação das chaves. A entrega das chaves em juízo põe fim à locação, sendo devido o aluguel até essa data (STJ, AREsp 3.074.064, 2026).

Existe prazo para devolver a caução?

A Lei do Inquilinato não fixa um número de dias para a devolução. O "prazo legal de 30 dias" que aparece em muitos textos não existe na lei. O contrato pode estabelecer um prazo, e ele deve ser respeitado.

O que a lei e a jurisprudência exigem é que, terminada a locação, o saldo seja devolvido e que qualquer retenção seja justificada e comprovada. Um proprietário que segura a caução indefinidamente "até fazer os orçamentos" ou "até alugar de novo" está em situação frágil. Se você não recebeu a caução nem uma prestação de contas em prazo razoável após a entrega das chaves, já é hora de notificar.

Posso usar a caução para pagar os últimos aluguéis?

A tentação é grande, mas o caminho é arriscado se feito sem acordo. A caução garante o contrato inteiro, inclusive o que só se apura na vistoria de saída. Deixar de pagar os últimos aluguéis por conta própria, contando com a caução, pode gerar cobrança de multa por atraso e encargos, e até ação de despejo se a saída demorar. Se a ideia é compensar, proponha por escrito e só deixe de pagar depois de receber a concordância do locador, também por escrito.

Um exemplo de acerto de saída

Exemplo hipotético: Rafael deu caução de R$ 6.000 e morou 30 meses no apartamento. O laudo de entrada registrava pintura recente e todas as portas em bom estado. Na saída, a imobiliária apresentou este acerto:

Pela lei, Rafael deveria receber a caução corrigida pelos rendimentos da poupança de todo o período, menos R$ 630 (água e porta). Os outros R$ 3.450 só poderiam ser descontados se o proprietário demonstrasse algo além do desgaste natural ou uma previsão válida no contrato.

Se a caução não for devolvida

1. Peça a prestação de contas por escrito. Solicite a planilha dos descontos, os comprovantes, os orçamentos e o extrato da poupança.
2. Conteste item por item. Responda indicando o que aceita e o que não aceita, com base nos laudos, nas fotos e na lei.
3. Notifique formalmente. Se não houver resposta, envie notificação com prazo para pagamento do saldo.
4. Leve ao Juizado Especial Cível, se necessário. Pedidos de devolução de caução costumam caber no Juizado quando o valor não passa de 40 salários mínimos; até 20 salários mínimos, não é obrigatório advogado.
5. Verifique o contrato. Se ele prevê multa para quem descumprir suas cláusulas, ela pode ser aplicada também ao locador que retém a caução indevidamente, como reconheceu o TJSP na decisão de fevereiro de 2026 citada acima.

Uma ressalva honesta: a retenção indevida da caução, por si só, não costuma gerar indenização por dano moral. Em julho de 2026, a 28ª Câmara do TJSP tratou a situação como mero descumprimento contratual, sem circunstâncias excepcionais (Apelação 1014691-22.2024.8.26.0564). O foco da cobrança deve ser o valor e a correção.

Documentos que ajudam

• Contrato de locação. Mostra o valor da caução, eventuais prazos de devolução, cláusula de prazo para reparos e multa por descumprimento.
• Comprovante do pagamento da caução. Prova o valor e a data, que é o ponto de partida da correção pela poupança.
• Laudo de vistoria de entrada, com fotos. É a referência do estado inicial e a principal defesa contra cobrança de defeitos antigos.
• Laudo de vistoria de saída e suas ressalvas. Mostra o que foi apontado e o que você contestou no ato.
• Fotos e vídeos datados do dia da entrega. Complementam o laudo e ajudam quando ele é genérico.
• Termo de entrega das chaves. Fixa a data em que terminam o aluguel e os encargos.
• Comprovantes das últimas contas pagas. Evitam descontos de consumo já quitado.
• Mensagens e e-mails com a imobiliária. Comprovam recusa em receber as chaves, pedidos de prestação de contas e prazos.

Para o locador: como reter sem perder a discussão

Reter a caução é possível, mas só se sustenta com prova. Deposite o valor em poupança desde o início. Faça um laudo de entrada detalhado, com fotos. Na saída, faça a vistoria com o inquilino presente ou, ao menos, notificado. Se o contrato der prazo para o inquilino reparar, notifique e respeite esse prazo. Peça orçamentos compatíveis com o mercado e guarde os comprovantes do que efetivamente gastar. Por fim, preste contas por escrito e devolva o saldo sem demora. Retenções genéricas, sem esses cuidados, têm sido derrubadas e podem custar ao proprietário a devolução integral, a correção e até a multa do contrato.

Perguntas frequentes

O proprietário pode exigir caução maior que três aluguéis?

Não. A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Se o contrato exigiu mais, o excesso pode ser questionado, e exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo também é proibido (art. 37, parágrafo único).

Título de capitalização segue as mesmas regras?

Em grande parte, sim: costuma ser tratado como uma forma de caução. O resgate, porém, segue as condições do próprio título, e o locador só pode reter o necessário para cobrir débitos comprovados. Leia as condições gerais antes de assinar.

O imóvel foi vendido durante a locação. Quem devolve a caução?

A pergunta exige análise do contrato e da forma como a venda foi feita, porque a caução pode ter sido transferida ao novo proprietário ou ter ficado com o antigo. O primeiro passo é pedir por escrito a ambos, e à imobiliária, a informação sobre onde está o depósito.

Legislação citada

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)
• Lei 9.099/1995 (Juizados Especiais)

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do contrato e dos documentos de cada caso.