Cláusulas abusivas no contrato de locação: o que a lei anula, o que é válido e o que fazer

Por Lucas Gouvea, advogado (OAB/SP 469.293). Publicado em 28/09/2026. Legislação e jurisprudência conferidas em setembro de 2026.

O contrato chegou por e-mail, com a observação da imobiliária: "é o nosso modelo padrão". Lendo com calma, você encontra uma cláusula dizendo que, se sair antes do prazo, paga três aluguéis de multa, não importa quando. Outra pede fiador e, além dele, um depósito de três meses. Mais adiante, a obrigação de devolver o imóvel com pintura nova e uma "taxa de contrato" a pagar na assinatura.

Dá para assinar assim? E, se o contrato já foi assinado, essas cláusulas valem?

A resposta curta é que algumas não valem, outras valem e algumas dependem de prova. O aluguel de imóveis urbanos é regido principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que declara nulas as cláusulas que tentem contornar as proteções que ela estabelece. Mas "abusiva", no sentido jurídico, não é sinônimo de "desfavorável". Há cláusulas duras que são perfeitamente válidas, e cláusulas que parecem inofensivas e são nulas.

Este artigo separa uma coisa da outra, cláusula por cláusula, e explica o que fazer em cada momento: antes de assinar, durante o contrato e na hora de devolver as chaves.

Antes de tudo: o Código de Defesa do Consumidor não resolve o seu caso

Boa parte do que circula sobre cláusulas abusivas no aluguel parte do Código de Defesa do Consumidor. É um ponto de partida equivocado. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firme de que o CDC não se aplica aos contratos de locação regidos pela Lei 8.245/1991, porque a relação entre locador e inquilino não é de consumo e já possui lei própria.

Em agosto de 2025, a Terceira Turma do STJ reafirmou essa posição e, com base nela, recusou o pedido de reduzir uma multa por atraso de 10% para o limite de 2% previsto no CDC (AgInt no AREsp 2.637.133).

Isso muda a estratégia. Quem alega abusividade com base no CDC tende a perder a discussão, mesmo quando a cláusula é, de fato, irregular por outro motivo. Os fundamentos que funcionam na locação são estes:

• O art. 45 da Lei do Inquilinato, que declara nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei.
• As regras específicas da própria lei sobre multa, garantias, despesas, reajuste, prazos e retomada do imóvel.
• O Código Civil, aplicável no que a Lei do Inquilinato for omissa (art. 79 da Lei 8.245/1991). Destacam-se o art. 413, que permite reduzir multas excessivas, e, nos contratos de adesão, os arts. 423 e 424: cláusulas ambíguas são interpretadas a favor de quem aderiu, e é nula a renúncia antecipada a direito que decorre da própria natureza do negócio.

O que acontece quando uma cláusula é nula

Uma cláusula nula não produz efeito, mesmo que você tenha assinado o contrato e rubricado todas as páginas. A assinatura não valida o que a lei proíbe, e a nulidade não desaparece com o passar do tempo (art. 169 do Código Civil).

Por outro lado, a nulidade de uma cláusula não derruba o contrato inteiro. O Código Civil preserva a parte válida do negócio quando ela pode ser separada da inválida (art. 184). Na prática, a locação continua, o aluguel continua devido e, no lugar da cláusula nula, passa a valer o que a lei determina.

Vale distinguir três situações que costumam ser misturadas:

1. Cláusula nula. Contraria diretamente a lei. Não depende de avaliar se o caso concreto é "justo" ou não: simplesmente não vale.
2. Cláusula válida, mas excessiva. É permitida em tese, mas o valor pode ser reduzido pelo juiz. É o que acontece com multas manifestamente exageradas (art. 413 do Código Civil).
3. Cláusula apenas desfavorável. Pode ser ruim para você, mas a lei permite. O momento de discuti-la é antes de assinar.

Saber em qual dessas categorias uma cláusula se encaixa é o que define se vale a pena questioná-la e de que forma.

Cláusulas que a Lei do Inquilinato não admite

Multa integral para quem devolve o imóvel antes do prazo

É a dúvida mais comum. Durante o prazo do contrato, o inquilino pode devolver o imóvel pagando a multa combinada, mas a lei determina que essa multa seja proporcional ao período já cumprido (art. 4º da Lei 8.245/1991). A cláusula que exige a multa cheia, seja qual for o momento da saída, contraria a lei nesse ponto.

Exemplo hipotético: contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000 e multa de três aluguéis (R$ 6.000). Se o inquilino sai depois de 20 meses, faltam 10 dos 30 meses, ou seja, um terço do contrato. A multa proporcional corresponde a um terço de R$ 6.000: R$ 2.000.

O cálculo para outros formatos de cláusula, como a isenção depois de certo mês ou a multa em percentual sobre os aluguéis restantes, está no artigo sobre multa por sair antes do fim do aluguel.

Dois pontos que quase ninguém menciona:

• A proporcionalidade é o ponto de partida, não necessariamente o fim da conta. Em abril de 2026, a Terceira Turma do STJ anulou uma decisão que havia mantido a multa apenas porque ela já incidia somente sobre o período restante. Para o tribunal, o juiz deve fazer também uma análise de equidade (art. 413 do Código Civil), considerando, por exemplo, quanto do contrato foi cumprido e se o imóvel foi alugado de novo logo em seguida (REsp 2.247.574). O caso envolvia locação comercial, mas o raciocínio sobre o art. 413 não se limita a ela.
• Existe uma hipótese de isenção total. Se a saída decorrer de transferência determinada pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em outra localidade, o inquilino fica dispensado da multa, desde que avise o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

A exceção fica por conta da locação built to suit, em que o locador compra, constrói ou reforma substancialmente o imóvel sob medida para o inquilino. Nela, a multa pode ser maior, limitada à soma dos aluguéis que faltariam até o fim do contrato (art. 54-A, § 2º).

Fiador e caução ao mesmo tempo (ou qualquer garantia dupla)

A lei prevê quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). O locador escolhe uma. Exigir mais de uma no mesmo contrato é vedado sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único), e a lei inclui essa exigência entre as condutas que caracterizam contravenção penal (art. 43, II).

Na prática, a garantia dupla raramente aparece com esse nome. Ela surge como fiador acompanhado de um "depósito de segurança", seguro-fiança somado a uma "caução para danos" ou título de capitalização (que costuma ser enquadrado como caução) exigido além do fiador. O rótulo não importa: se o valor funciona como garantia do contrato, é garantia. Em regra, o que se discute é a nulidade da garantia excedente, não do contrato.

Dois detalhes sobre a caução em dinheiro: ela não pode passar do equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino quando o valor for devolvido (art. 38, § 2º).

Taxa de contrato, de cadastro ou de intermediação cobrada do inquilino

"Taxa de elaboração de contrato", "taxa de cadastro", "análise de ficha", "taxa de intermediação". Os nomes variam, mas a regra é uma só: pela Lei do Inquilinato, quem paga as taxas de administração imobiliária e de intermediação é o locador, e nelas estão incluídas as despesas para verificar a idoneidade do pretendente e do fiador (art. 22, VII). Transferir esse custo ao inquilino contraria a lei, e exigir valores além do aluguel e dos encargos permitidos também aparece na lista de contravenções (art. 43, I).

Um contraponto importante: o prêmio do seguro-fiança é pago pelo inquilino por determinação legal (art. 23, XI). Não há irregularidade em o inquilino pagar a seguradora. A irregularidade está em pagar à imobiliária pelo trabalho que ela faz para o proprietário.

Aluguel cobrado antecipadamente quando o contrato tem garantia

A lei só permite exigir o aluguel antecipadamente em duas situações: na locação sem nenhuma garantia, em que o locador pode cobrar até o sexto dia útil do mês que vai começar (art. 42), e na locação para temporada (art. 49). Fora delas, o locador não pode exigir pagamento antecipado (art. 20), e a lei também trata essa cobrança como contravenção (art. 43, III).

Vale atenção a contratos com fiador, caução ou seguro-fiança que exigem, já na assinatura, o pagamento de um mês de uso que ainda nem começou.

Reajuste pelo salário mínimo, pelo dólar ou mais de uma vez por ano

As partes escolhem livremente o índice de reajuste (IGP-M, IPCA, INPC, entre outros), mas a lei proíbe fixar o aluguel em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). Também é nula qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano (art. 2º, § 1º, da Lei 10.192/2001).

O que não é abusivo, por si só, é um índice que subiu mais do que a inflação em determinado período. O índice foi escolhido no contrato, e as partes podem renegociá-lo a qualquer tempo (art. 18). Sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, locador ou inquilino podem pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao valor de mercado (art. 19). Esse é o caminho legal para um aluguel que ficou fora da realidade, para cima ou para baixo.

Retomada do imóvel "a qualquer tempo" ou despejo sem processo

Durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel (art. 4º). A cláusula que permite ao proprietário pedir o imóvel de volta quando quiser, sem uma das causas previstas em lei, não se sustenta. O mesmo vale para cláusulas que eliminem a prorrogação automática dos contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses: o art. 45 menciona expressamente esse caso como nulo.

Também não produzem efeito as cláusulas que autorizam o locador a trocar a fechadura, retirar móveis ou cortar serviços se o aluguel atrasar. Seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo (art. 5º). Resolver por conta própria pode, inclusive, configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal). Se você é locador e está com um inquilino inadimplente, o caminho está explicado no nosso artigo sobre ação de despejo.

Despesas extraordinárias de condomínio e defeitos anteriores à locação

O inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio, como salários dos funcionários, limpeza, manutenção de elevadores e pequenos reparos nas áreas comuns (art. 23, XII e § 1º). O proprietário paga as extraordinárias (art. 22, X), como reformas que interessem à estrutura do prédio, pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança ou de lazer, decoração e paisagismo das áreas comuns e constituição do fundo de reserva (art. 22, parágrafo único).

A cláusula que transfere essas despesas ao inquilino de forma genérica conflita com a lei. Em fevereiro de 2025, o STJ manteve decisão que atribuiu ao locador o custo de modernização dos elevadores, justamente por se tratar de despesa extraordinária (AgInt no AREsp 2.560.760). Repare na diferença: a manutenção do elevador é ordinária, mas a modernização é extraordinária.

Dois ajustes finos:

• A reposição do fundo de reserva, quando ele foi usado para cobrir despesas ordinárias, é do inquilino (art. 23, § 1º, alínea "i").
• O inquilino só é obrigado às despesas ordinárias se houver previsão orçamentária e rateio mensal comprovados, e pode exigir essa comprovação a qualquer tempo (art. 23, § 2º).

Na mesma linha, o locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, I e IV). Cláusula que transfira ao inquilino residencial o conserto de problemas que já existiam antes da entrada merece análise cuidadosa.

Renúncia à ação renovatória na locação comercial

Para quem tem um comércio, o direito de renovar o contrato (art. 51) é o que protege o ponto. O art. 45 declara nulas as cláusulas que afastem esse direito ou que imponham pagamento para exercê-lo.

Nem todo contrato comercial dá direito à renovatória. É preciso contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (admitida a soma de contratos escritos ininterruptos) e três anos de exploração do mesmo ramo no local. Preenchidos esses requisitos, a renúncia prevista no contrato não tem efeito.

Visitas ao imóvel sem aviso prévio

O inquilino deve permitir a vistoria do imóvel, mas mediante combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX). Além disso, o locador tem o dever de garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação (art. 22, II). A cláusula que autoriza a entrada do proprietário ou do corretor a qualquer momento, sem aviso, conflita com essas regras.

Cláusulas que parecem abusivas, mas a lei permite

Esta é a parte que costuma frustrar quem procura orientação com o contrato na mão. Algumas cláusulas pesam contra o inquilino e, ainda assim, são válidas.

Renúncia à indenização por benfeitorias

Em regra, as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, e as úteis que tenham sido autorizadas, são indenizáveis e permitem reter o imóvel até o pagamento (art. 35). Mas a própria lei ressalva a hipótese de "disposição contratual em contrário", e o STJ consolidou na Súmula 335 que é válida, nos contratos de locação, a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Aqui aparece, de forma concreta, a diferença que o CDC faria: numa relação de consumo, a renúncia à indenização por benfeitorias necessárias seria nula (art. 51, XVI, do CDC). Na locação, não é. A consequência prática é simples: antes de investir no imóvel alugado, faça um acordo escrito com o proprietário sobre quem paga, quanto e como.

IPTU e seguro contra incêndio por conta do inquilino

Por padrão, impostos, taxas e o seguro complementar contra fogo são do locador, "salvo disposição expressa em contrário no contrato" (art. 22, VIII). A transferência ao inquilino é permitida, desde que esteja escrita.

Multa de 10% por atraso

Como o CDC não se aplica, o teto de 2% para multa por atraso não vale para o aluguel, e o STJ tem rejeitado a redução de multas de 10% com esse argumento (AgInt no AREsp 2.637.133). Percentuais muito acima do usual ainda podem ser discutidos com base no art. 413 do Código Civil, mas isso depende das circunstâncias de cada caso.

Fiança até a entrega das chaves

Salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39). O STJ também considera válida, de forma geral, a cláusula que prorroga automaticamente a fiança junto com o contrato principal (Súmula 656).

Isso não prende o fiador para sempre. Depois que a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de que deseja se exonerar, permanecendo responsável por mais 120 dias após a notificação (art. 40, X). E o fiador não responde por obrigações criadas em aditivo que ele não assinou (Súmula 214 do STJ), como um aumento negociado fora do que o contrato já previa.

Prorrogação automática ao fim do prazo

Alguns textos apontam a "renovação automática" como abusiva. Não é: a prorrogação por prazo indeterminado, quando o inquilino permanece no imóvel sem oposição depois do fim do contrato, está prevista na própria lei (arts. 46, § 1º, e 47). Nas locações residenciais de 30 meses ou mais, uma vez prorrogado o contrato, o locador pode pedir o imóvel com 30 dias de aviso (art. 46, § 2º). Nas inferiores a 30 meses, a retomada fica limitada às hipóteses do art. 47.

Pintura na devolução: quem decide é a vistoria

Poucas cláusulas geram tanta discussão quanto a que obriga o inquilino a devolver o imóvel "pintado" ou "com pintura nova". A regra legal é que o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III). O desgaste natural é do proprietário.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra que a resposta depende dos fatos, e não apenas do texto da cláusula:

• Já se decidiu que é nula a cláusula que obriga o inquilino a devolver o imóvel com pintura nova, porque o desgaste resultante do uso normal é responsabilidade exclusiva do locador (TJSP, Apelação 1011240-81.2019.8.26.0008, 28ª Câmara de Direito Privado, 2021).
• Em outro caso, com vistoria de entrada atestando pintura nova e vistoria de saída apontando manchas e sujeira nas paredes, o tribunal considerou a cláusula válida e a cobrança devida, por se tratar de mau uso e não de desgaste natural (TJSP, Apelação 1008560-84.2023.8.26.0008, 28ª Câmara de Direito Privado, 2025).
• Sem laudo de vistoria inicial, a cobrança por pintura, limpeza e reparos foi afastada numa locação comercial de quase vinte anos, porque não havia como provar o estado do imóvel no começo da relação (TJSP, Apelação 1008798-86.2022.8.26.0704, 29ª Câmara de Direito Privado, 2026).

O fio condutor é a prova. Quem tem um laudo de vistoria de entrada detalhado, com fotos, e um laudo de saída comparável sabe exatamente o que deve e o que não deve.

O que pode e o que não pode ser descontado da caução nessa comparação está explicado em devolução da caução e vistoria de saída.

Exemplo hipotético: Marina alugou um apartamento que, segundo o laudo de entrada, estava com pintura recente. Ao sair, quatro anos depois, a imobiliária exige pintura completa com base na cláusula do contrato. Se as paredes apresentam apenas o desbotamento e as marcas leves de quatro anos de uso comum, há bons argumentos para afastar a cobrança. Se há furos, rabiscos, manchas causadas por uso inadequado ou uma cor diferente aplicada sem autorização, a situação muda, ao menos em relação às paredes afetadas.

Uma providência simples evita boa parte desses conflitos: ao receber o imóvel, confira o laudo de entrada e registre por escrito qualquer divergência, com fotos datadas, dentro do prazo que o contrato der. O inquilino também pode pedir ao locador uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes (art. 22, V).

Na locação comercial, a margem de negociação é maior

Nas locações não residenciais, a análise muda de tom. Desde a Lei da Liberdade Econômica (Lei 13.874/2019), o Código Civil presume que contratos civis e empresariais são paritários e simétricos e trata a revisão judicial como excepcional (art. 421-A), ressalvados os regimes previstos em leis especiais, como a própria Lei do Inquilinato. Em shopping centers, prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor, com limites para certas despesas (art. 54). No built to suit, as partes podem até renunciar à revisão do aluguel durante o contrato (art. 54-A, § 1º).

Isso não significa que tudo vale. A renúncia à renovatória continua nula (art. 45), a multa por saída antecipada continua proporcional fora do built to suit (art. 4º) e o art. 413 do Código Civil segue permitindo a redução de multas excessivas, como mostra o julgado do STJ de 2026 citado acima, que tratava justamente de um imóvel comercial. Mas, no comercial, o argumento de que "a cláusula me desfavorece" tem menos força do que no residencial, e a negociação antes da assinatura pesa ainda mais.

Encontrei uma cláusula abusiva. E agora?

Antes de assinar

• Peça por escrito a retirada ou a correção da cláusula. O "modelo padrão" da imobiliária costuma admitir ajustes, principalmente em pontos que a lei já resolve.
• Exija um laudo de vistoria detalhado, com fotos, antes de receber as chaves.
• Pergunte exatamente o que será cobrado na assinatura e peça recibo discriminado de cada valor. A lei proíbe a quitação genérica (art. 22, VI).
• Guarde a proposta, o contrato e as mensagens trocadas.

Com o contrato em andamento

• Não pare de pagar o aluguel por causa de uma cláusula que você considera nula. A nulidade da cláusula não afeta o aluguel, e o atraso abre caminho para a ação de despejo por falta de pagamento, que pode ter pedido de liminar quando o contrato não tem garantia (art. 59, § 1º, IX).
• Formalize a contestação por escrito, por e-mail ou notificação, indicando a cláusula e o dispositivo legal.
• Se o locador se recusar a receber o aluguel correto, por exemplo condicionando o recebimento a um valor que você contesta, a lei prevê a ação de consignação em pagamento de aluguel (art. 67).
• Valores pagos indevidamente, como taxa de contrato ou uma segunda garantia, podem ser objeto de pedido de restituição. Esse pedido está sujeito a prazo, então não convém deixar para depois.

Na entrega das chaves

• Acompanhe a vistoria de saída e compare item por item com o laudo de entrada.
• Registre por escrito as divergências antes de assinar qualquer termo de entrega ou de concordância com orçamentos de reparo.
• Se houver cobrança de multa por saída antecipada, confira o cálculo proporcional e observe se o imóvel foi alugado de novo em pouco tempo, dado que pode pesar na análise de equidade.
• Fotografe o imóvel no dia da devolução.

Documentos que ajudam a analisar o contrato

• Contrato completo e todos os aditivos. A redação exata da cláusula define se ela é nula, válida ou apenas desfavorável. Os aditivos mostram o que o fiador assinou e o que não assinou.
• Laudo de vistoria de entrada, com fotos. É a principal prova do estado original do imóvel. Sem ele, cobranças por pintura e reparos ficam frágeis, para qualquer dos lados.
• Laudo de vistoria de saída. Permite a comparação que separa desgaste natural de dano.
• Recibos e comprovantes de pagamento discriminados. Mostram se foram cobradas taxas que a lei atribui ao locador ou valores antecipados.
• Boletos e demonstrativos do condomínio. Permitem separar despesas ordinárias de extraordinárias. A previsão orçamentária e o rateio mensal são requisitos para cobrar as ordinárias do inquilino.
• Comprovante da caução. Indica o valor exigido e se ele foi depositado em poupança, como a lei determina.
• Notificações, e-mails e mensagens. Comprovam avisos de saída, contestações e combinações feitas fora do contrato.
• Carta de transferência do empregador, se for o caso. É o documento que sustenta a dispensa da multa por saída antecipada.

Uma palavra para o locador

Cláusula nula não protege ninguém. Ela dá ao proprietário uma sensação de segurança que desaparece na primeira discussão séria. Em vez de exigir fiador e caução juntos, é mais eficiente escolher uma garantia sólida. Em vez de uma multa integral que será reduzida, vale uma multa bem calibrada e proporcional. E, acima de tudo, um laudo de vistoria de entrada detalhado, com fotos, é o documento que mais protege o locador quando o imóvel volta danificado. O contrato que respeita a lei é o que se sustenta quando é colocado à prova.

Perguntas frequentes

Existe uma "nova Lei do Inquilinato" em 2026?

Não. Circulam textos afirmando que, em 2026, o contrato escrito passou a ser obrigatório ou que a proibição de garantia dupla é novidade. O texto da Lei 8.245/1991 disponível no Planalto, consultado em setembro de 2026, registra como última alteração a Lei 12.744/2012. A lei continua prevendo a locação verbal (art. 47), e a proibição de mais de uma garantia existe desde 1991 (art. 37, parágrafo único). Contrato escrito continua sendo o mais recomendável, mas por segurança e prova, não por exigência nova.

Aluguel de vaga de garagem avulsa ou de apart-hotel segue essas regras?

Nem sempre. A própria Lei do Inquilinato exclui de sua aplicação, entre outras, as locações de vagas autônomas de garagem, de espaços para publicidade, de imóveis públicos e de unidades em apart-hotéis e hotéis-residência que prestam serviços regulares (art. 1º, parágrafo único). Nesses casos, a análise segue o Código Civil e as leis especiais aplicáveis, e parte do que foi explicado aqui pode não valer.

Dá para discutir essas cláusulas no Juizado Especial?

Discussões sobre valores, como a devolução de uma taxa cobrada indevidamente, da caução ou de uma cobrança por pintura, costumam poder ser levadas ao Juizado Especial Cível quando o valor não ultrapassa 40 salários mínimos, sendo que até 20 salários mínimos não é obrigatório estar representado por advogado. Mesmo assim, organizar os documentos listados acima faz diferença no resultado.