Multa por sair antes do fim do aluguel: como calcular e quando ela não é devida

Por Lucas Gouvea, advogado (OAB/SP 469.293). Publicado em 19/10/2026. Legislação e jurisprudência conferidas em outubro de 2026.

Você assinou um contrato de 30 meses, mas apareceu uma proposta de emprego em outra cidade, a família cresceu ou o orçamento apertou. A pergunta é inevitável: quanto custa sair antes do prazo? A imobiliária fala em "três aluguéis de multa", o contrato tem uma cláusula que você não lembra de ter lido com atenção e, na internet, as calculadoras mostram valores diferentes do que foi cobrado.

A resposta curta: a multa existe, mas, fora de uma exceção específica, deve ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. Em algumas situações ela simplesmente não é devida. E, mesmo depois da conta proporcional, o valor ainda pode ser reduzido pelo juiz se ficar excessivo diante das circunstâncias.

Este artigo mostra como fazer a conta para os formatos de cláusula mais comuns, quando a multa não se aplica e o que a jurisprudência do STJ acrescenta ao cálculo.

Primeiro, confira se ainda existe multa a pagar

Antes de qualquer conta, responda a duas perguntas.

O contrato ainda está no prazo determinado? A multa por devolução antecipada só existe durante o prazo combinado (art. 4º da Lei 8.245/1991). Se o prazo já terminou e você continuou no imóvel sem oposição, a locação passou a vigorar por prazo indeterminado. Nesse caso não há multa rescisória: basta avisar o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Sem esse aviso, o locador pode exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos vigentes na data da saída (art. 6º).

O contrato prevê isenção? Muitos contratos de 30 meses isentam a multa depois do 12º mês, às vezes com a condição de aviso prévio. Se a sua saída se encaixa na isenção e as condições foram cumpridas, não há multa. Em agosto de 2026, a 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP afastou a cobrança justamente porque o contrato isentava a multa após 12 meses e as chaves foram entregues depois desse período (Apelação 1002033-98.2024.8.26.0132). Por outro lado, quando a cláusula condiciona a isenção a um aviso feito em determinado momento e o inquilino perde esse prazo, o benefício pode cair, como decidiu a 36ª Câmara em um contrato que exigia comunicação prévia de 30 dias (Apelação 1012007-22.2020.8.26.0320).

Se, depois dessas duas perguntas, a multa continua existindo, passe ao cálculo.

A regra: multa proporcional ao tempo que falta

O art. 4º da Lei do Inquilinato diz que, durante o prazo do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".

Na prática, "proporcional ao período de cumprimento" significa que a multa diminui à medida que o contrato é cumprido. Quem sai no começo paga quase toda a multa; quem sai perto do fim paga pouco. A fórmula usada pelos tribunais é:

Multa devida = multa total prevista × (tempo que falta ÷ prazo total do contrato)

Três observações antes dos exemplos:

• A lei não fixa o valor da multa. "Três aluguéis" é um costume de mercado, não uma regra legal. O contrato pode prever outro número, desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil) e não seja manifestamente excessiva (art. 413).
• Veja qual aluguel serve de base. Os contratos costumam usar o aluguel vigente na data da devolução, já reajustado. Confira a redação da sua cláusula.
• A exceção é o built to suit. Na locação não residencial em que o locador compra, constrói ou reforma substancialmente o imóvel sob medida para o inquilino, vale a multa contratada, limitada à soma dos aluguéis que faltariam até o fim do contrato (art. 54-A, § 2º).

Como calcular, cláusula por cláusula

Todos os exemplos abaixo são hipotéticos.

Multa de "três aluguéis" num contrato de 30 meses

É o formato mais comum. Aluguel de R$ 2.000, multa de três aluguéis (R$ 6.000), contrato de 30 meses. O inquilino sai depois de 12 meses.

• Faltam 18 dos 30 meses.
• Multa devida: R$ 6.000 × 18 ÷ 30 = R$ 3.600.

Se a mesma pessoa saísse depois de 24 meses, faltariam 6 meses, e a multa cairia para R$ 6.000 × 6 ÷ 30 = R$ 1.200.

Saída no meio do mês: a conta em dias

Quando a entrega das chaves não coincide com o fim de um mês, a conta pode ser feita com frações de mês ou em dias, o que dá mais precisão. No exemplo anterior, se o inquilino entregar as chaves com 12 meses e meio de contrato, faltam 17,5 meses:

• R$ 6.000 × 17,5 ÷ 30 = R$ 3.500.

Contando em dias corridos, o resultado fica muito próximo. O importante é que a data usada seja a da efetiva entrega das chaves, registrada em termo assinado.

Contrato de 12 meses

A mesma lógica vale para contratos curtos. Aluguel de R$ 1.500, contrato de 12 meses, multa de três aluguéis (R$ 4.500). Saída depois de 8 meses:

• Faltam 4 dos 12 meses.
• Multa devida: R$ 4.500 × 4 ÷ 12 = R$ 1.500.

Repare que, em contratos curtos, a multa "cheia" pesa mais em relação ao tempo de contrato. Vale negociar o número de aluguéis antes de assinar.

Cláusula de isenção depois de certo mês

Imagine um contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000, multa de três aluguéis e isenção total se o inquilino sair depois do 12º mês. Saindo depois do 12º mês, cumpridas as condições da cláusula, não há multa. Mas e se a saída acontecer no 6º mês?

Aqui existem duas leituras possíveis, e a redação da cláusula faz toda a diferença:

O argumento para a segunda leitura é que, se depois de 12 meses o locador aceita a saída sem multa, o "compromisso de permanência" protegido pela multa é de 12 meses, e é sobre ele que a proporção deveria ser feita. Não encontrei orientação consolidada sobre esse ponto, e o resultado depende da redação do contrato. Em contrato de adesão, como os modelos padrão de imobiliária, cláusulas ambíguas devem ser interpretadas a favor de quem aderiu (art. 423 do Código Civil). Se a cláusula não diz claramente qual base usar, essa é uma discussão que vale a pena ter antes de pagar.

Multa em percentual sobre os aluguéis restantes

Alguns contratos, sobretudo comerciais, não falam em "número de aluguéis", mas em um percentual sobre os aluguéis que faltam. Exemplo: contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000, multa de 30% sobre os aluguéis restantes. Saída depois de 22 meses:

• Faltam 8 meses, que somam R$ 16.000 de aluguéis.
• Multa: 30% × R$ 16.000 = R$ 4.800.

Esse formato já é proporcional por natureza, porque incide só sobre o período restante. Ainda assim, ele não escapa da análise de equidade, como mostra a decisão do STJ comentada a seguir, que tratava exatamente de uma cláusula desse tipo.

Contrato sem multa prevista

Se o contrato não prevê multa para a devolução antecipada, a lei diz que vale "a que for judicialmente estipulada" (art. 4º). Ou seja: o locador não pode simplesmente escolher um valor e cobrar; se não houver acordo, cabe ao juiz fixá-lo.

A conta proporcional não é a palavra final

Este é o ponto que as calculadoras não mostram. O Código Civil obriga o juiz a reduzir a multa de forma equitativa se a obrigação foi cumprida em parte ou se o valor é manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio (art. 413).

Em abril de 2026, a Terceira Turma do STJ anulou uma decisão que havia mantido a multa de 30% sobre os aluguéis restantes apenas porque ela já incidia sobre o período remanescente. Para o tribunal, a redução do art. 413 é norma de ordem pública e não se esgota numa operação de cálculo: o juiz deve considerar, entre outros pontos, quanto do contrato foi cumprido, a utilidade disso para o locador, o grau de culpa e a situação das partes. No caso, os inquilinos tinham cumprido 22 dos 30 meses e o imóvel foi alugado de novo imediatamente, circunstâncias que deveriam ter entrado na análise (REsp 2.247.574). Em junho de 2026, a Quarta Turma seguiu a mesma linha ao aplicar o art. 413 para reduzir a multa de um contrato não residencial cumprido de forma parcial e substancial (AREsp 3.054.821).

A equidade funciona nos dois sentidos. Em 2018, num caso de loja em shopping center julgado ainda sob a redação anterior do art. 4º, o STJ afastou a conta puramente matemática e fixou a multa em quatro aluguéis, acima dos 2,34 que a proporção daria, porque uma loja vazia afeta todo o empreendimento (REsp 1.353.927). Situações assim são excepcionais, mas mostram que o critério é o equilíbrio do caso concreto.

Na prática, para o inquilino, isso significa que vale reunir provas de fatos que reduzem o prejuízo do locador. O principal deles é a relocação rápida do imóvel. Anúncios, a data em que o novo inquilino entrou e mensagens com a imobiliária podem ser usados para pedir uma redução além da conta proporcional.

Quando a multa não é devida

Além do contrato já prorrogado por prazo indeterminado e da cláusula de isenção, explicados no início, há duas hipóteses importantes.

Transferência pelo empregador

O inquilino fica dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência determinada pelo seu empregador, privado ou público, para trabalhar em outra localidade, desde que notifique o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Os detalhes importam:

• A lei fala em transferência pelo empregador. Em regra, pedir demissão para assumir um emprego em outra cidade, mudar por decisão própria ou trabalhar como autônomo não se encaixam no texto legal.
• O aviso tem que ser por escrito e com antecedência mínima de 30 dias. Sem ele, a dispensa fica em risco.
• Guarde a carta ou o comunicado do empregador que comprova a transferência e o novo local de trabalho.

Saída por culpa do locador

Se o locador descumpre suas obrigações, por exemplo entregando o imóvel sem condições de uso ou deixando de garantir o uso pacífico (art. 22, I e II), o inquilino pode encerrar o contrato sem pagar a multa, porque a ruptura não foi causada por ele (art. 9º, II, da Lei do Inquilinato). Isso exige prova: notificações, fotos, laudos, pedidos de reparo não atendidos.

Um detalhe que costuma frustrar: a multa do contrato, em regra, não "vira" contra o locador. Em agosto de 2026, a 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP reconheceu que a locadora havia dado causa à rescisão antecipada, por manter móveis ocupando um dos cômodos, mas negou ao inquilino o direito de cobrar dela os três aluguéis de multa. A cláusula protegia o locador contra a saída antecipada do inquilino; o inquilino foi indenizado apenas pelas despesas que teve para ocupar o imóvel (Apelação 1005298-18.2023.8.26.0529).

Situações que costumam gerar dúvida

• Despejo por falta de pagamento durante o prazo. A multa compensatória também é devida quando a devolução do imóvel decorre de ordem judicial de despejo, e o fiador responde por ela se a garantia não tiver sido extinta ou exonerada (STJ, REsp 1.906.869).
• Multa de atraso não é multa rescisória. A multa moratória, normalmente de 10%, incide sobre aluguéis pagos com atraso. A multa por devolução antecipada é outra coisa, com outra finalidade. Uma não substitui a outra.
• Pagar a multa encerra a obrigação pelo período restante. O inquilino que devolve o imóvel pagando a multa proporcional não deve os aluguéis dos meses que faltariam (art. 4º). O locador não pode cobrar as duas coisas.
• Seguro fiança e caução. Se a apólice tem cobertura para multa rescisória, a seguradora pode pagar ao locador e depois cobrar do inquilino (veja o nosso artigo sobre seguro fiança). Se a garantia é caução, o locador pode descontar dela a multa realmente devida, o que é tratado no artigo sobre devolução da caução e vistoria de saída.

Passo a passo para sair sem surpresa

1. Leia a cláusula inteira. Anote o número de aluguéis ou o percentual, o aluguel de base, a existência de isenção e qualquer exigência de aviso prévio.
2. Confira a data. Veja quanto falta para o fim do prazo e se existe uma data próxima a partir da qual a multa cai ou desaparece. Às vezes, esperar poucas semanas muda o valor.
3. Verifique as hipóteses de dispensa. Transferência pelo empregador, isenção contratual, contrato já por prazo indeterminado, descumprimento do locador.
4. Avise por escrito. Mesmo quando a lei não exige aviso durante o prazo determinado, avisar com 30 dias de antecedência, por e-mail ou notificação, evita discussão e é obrigatório em algumas hipóteses.
5. Faça a conta e peça a do locador. Solicite à imobiliária o demonstrativo do cálculo, com a base usada e o tempo considerado.
6. Agende a vistoria e entregue as chaves com termo. A data do termo de entrega das chaves é a que define o tempo cumprido.
7. Registre a relocação. Se o imóvel for anunciado e alugado logo, guarde essas informações; elas podem justificar redução adicional.

Documentos que ajudam

• Contrato e aditivos. Definem o prazo, a multa, a base de cálculo e eventuais isenções. Um aditivo de renovação pode ter criado um novo prazo determinado com nova multa.
• Notificação de saída e comprovante de envio. Provam a antecedência do aviso, essencial na transferência pelo empregador e na locação por prazo indeterminado.
• Termo de entrega das chaves. Fixa a data que entra na conta.
• Documento do empregador sobre a transferência. Sustenta a dispensa da multa.
• Demonstrativo de cálculo enviado pela imobiliária. Permite conferir base, prazo e proporção.
• Provas de descumprimento do locador, se for o caso: pedidos de reparo, fotos, laudos e respostas recebidas.
• Anúncios do imóvel e informações sobre a nova locação. Ajudam na discussão de equidade.

Para o locador: cobrar o valor certo

Cobrar a multa cheia, fora do built to suit, contraria o art. 4º e tende a ser reduzido. Antes de cobrar, faça a conta proporcional com a data do termo de entrega das chaves, confira se o contrato prevê isenção e se o inquilino comprovou transferência pelo empregador. Se o imóvel foi alugado de novo rapidamente, considere isso na negociação: a jurisprudência recente do STJ indica que o fato pode pesar contra uma multa alta. Uma cobrança bem calculada e demonstrada é a que se sustenta se houver discussão.

Perguntas frequentes

Sou fiador. Respondo pela multa por saída antecipada?

Em regra, sim. O STJ reconheceu a responsabilidade do fiador pela multa compensatória, inclusive quando a devolução decorre de despejo, desde que a fiança não tenha sido extinta ou exonerada (REsp 1.906.869). Vale conferir se a obrigação não surgiu de um aditivo que o fiador não assinou (Súmula 214 do STJ).

O locador pode recusar minha saída antes do prazo?

Não. Durante o prazo, quem não pode pedir o imóvel de volta é o locador; o inquilino pode devolvê-lo, pagando a multa proporcional (art. 4º). Se a imobiliária se recusar a receber as chaves, existe a ação de consignação das chaves.

A multa pode ser descontada da caução?

Pode, se for devida e estiver calculada corretamente, porque a caução garante as obrigações do contrato. Ela deve ser demonstrada ao inquilino, e o saldo da caução deve ser devolvido com os rendimentos da poupança.

Legislação citada

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)
• Código Civil (Lei 10.406/2002)

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do contrato e dos documentos de cada caso.